Ausgangslage

Die Nachfrage nach Wohnraum war während der letzten Jahre in der Region Stadel und im Zürcher Unterland sehr gross. Dies ist unter anderem auf die Nähe zum Arbeitsplatz- resp. Wirtschaftszentrum Zürich, die steuerliche Attraktivität für Privathaushalte oder die vergleichs­weise moderaten Preise für Wohneigentum zurückzuführen (Wüest Partner AG 2023).

Voraussichtliche Auswirkungen

Anhand von Erhebungen zum Immobilienmarkt aus dem Jahr 2023 lässt sich die konkrete Marktentwicklung seit Bekanntgabe der geplanten Realisierung des gTL und der OFA am Standort Haberstal in Stadel (ZH) für gTL und OFA überprüfen. Die Immobiliensituation und -entwicklung der Gemeinde Stadel wurde analysiert und der Gesamtschweiz sowie diversen MS-Regionen26 gegenübergestellt (vgl. Fig. 6‑5, Wüest Partner AG 2023). Die Analyse zeigt, dass die vorteilhaften Standortfaktoren in Stadel überdurchschnittlich starke Preisanstiege beim Wohn­eigentum verursachen, obwohl die Möglichkeit des Standortvorschlags für das gTL in der Region bereits länger bekannt war. Auch seit der Bekanntgabe des Standortvorschlags für das gTL im September 2022 haben sich keine auffälligen Veränderungen am Immobilienmarkt der Region gezeigt. Auch bei den von Wüest Partner AG (2023) geprüften Suchabos zeigte sich eine weiter­hin sehr stabile Nachfrage nach Wohnraum.

Die aktuelle Analyse vom August 2023 zur Preisentwicklung im Wohneigentumsmarkt Stadel zeigt weiterhin eine intakte Nachfrage (Wüest Partner AG 2023). Ende 2022 wurden temporäre Preisrückgänge verzeichnet, welche aber bei rund 40 % aller Schweizer Gemeinden beobachtet und hauptsächlich auf das veränderte Zinsumfeld zurückgeführt werden können. Wäre der Standortentscheid für das gTL in Stadel Hauptgrund für die Preisrückgänge gewesen, hätte sich der Rückgang fortgesetzt und verstärkt.

Mit Zürich als Wirtschaftsmotor der Schweiz und der erwarteten, positiven Arbeitsplatz­ent­wicklung kann davon ausgegangen werden, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Stadel und in der Region NL weiterhin positiv beeinflusst wird. Dies auch, weil Wohnraum in der Schweiz und speziell in der Region Zürich knapp bleiben wird.

Transaktionspreisindex (Index 1. Quartal 2010=100, Stand: Q2.2023; Wüest Partner AG 2023)

Fig. 6‑5:Transaktionspreisindex (Index 1. Quartal 2010=100, Stand: Q2.2023; Wüest Partner AG 2023)

Zusammenfassende Beurteilung

Die Entwicklung des Immobilienmarkts in den umliegenden Gemeinden des vorgesehenen Standorts für die OFA weisen im Vergleich zu den regionalen und gesamtschweizerischen Entwicklungen keine Unregelmässigkeiten auf. Die Nachfrage ist seit Bekanntgabe des Standorts weiterhin intakt, die Märkte in den Gemeinden und der Region haben sich sehr stabil entwickelt resp. der Wohnraum in diesen Gemeinden ist weiterhin begehrt.

Handlungsbedarf und Massnahmen für die weiteren Projektphasen

Für die nachgelagerten Planungsschritte wird folgender Handlungsbedarf festgehalten:

Handlungsbedarf

  • Die Entwicklung des Immobilienmarkts wird vom BFE weiterhin überwacht.

MS-Regionen (MS = mobilité spatiale) werden gemäss Nomenklatur des Bundesamtes für Statistik als mikro­regionale Zwischenebene für wissenschaftliche und regionalpolitische Zwecke verwendet. Sie zeichnen sich durch eine gewisse räumliche Homogenität aus und gehorchen dem Prinzip von Kleinarbeitsmarktgebieten mit funktionaler Orientierung auf Zentren. Einzelne MS- Regionen sind kantonsübergreifend. ↩